Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques analysent un critère clé : le taux d’endettement. Ce pourcentage détermine votre capacité à rembourser un crédit sans mettre en péril votre équilibre financier. Comprendre ce taux est essentiel pour évaluer la faisabilité de votre projet immobilier.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits (immobiliers, à la consommation, etc.). Il permet de vérifier que vous êtes en mesure d’assumer vos charges sans difficulté.
La formule est simple :
Taux d’endettement (%) = (Total des mensualités de crédit / Revenus mensuels nets) x 100
Exemple :
Vous gagnez 3 000 € nets par mois et remboursez 900 € de mensualités.
Votre taux d’endettement est de 30 %.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques respectent généralement une limite de 35 % d’endettement, assurance emprunteur comprise.
Cela signifie que vos mensualités (crédit immobilier + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.
⚠️ Ce seuil peut être légèrement dépassé dans certains cas (emprunteur à hauts revenus, bon reste à vivre, prêt aidé, etc.), mais cela reste exceptionnel.
Qu’est-ce que le “reste à vivre” ?
Le taux d’endettement ne fait pas tout. Les banques examinent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent qu’il vous reste chaque mois après avoir payé vos charges fixes.
👉 Un couple avec 4 000 € de revenus et 1 300 € de mensualité aura un taux de 32 %, mais un reste à vivre confortable.
👉 À l’inverse, une personne seule gagnant 1 500 € avec 500 € de mensualité est à 33 %, mais avec peu de marge.
💡 Les profils stables (CDI, fonctionnaires) avec un bon reste à vivre peuvent obtenir une dérogation au taux d’endettement.
Comment baisser son taux d’endettement ?
Si votre taux dépasse les 35 %, voici quelques pistes :
- Rembourser ou regrouper vos crédits à la consommation
- Allonger la durée du prêt immobilier (mais cela augmente le coût total)
- Augmenter votre apport personnel
- Acheter un bien moins cher
- Inclure les revenus du co-emprunteur ou d’un garant
Que se passe-t-il si vous dépassez les 35 % ?
Dans la majorité des cas, votre demande de crédit sera refusée, sauf :
- Si vous présentez un profil “premium” (hauts revenus, stabilité professionnelle)
- Si le projet est particulièrement solide
- Si la banque fait partie des 20 % de dossiers “dérogatoires” qu’elle peut accepter chaque trimestre (plafond légal)
Conclusion
Le taux d’endettement est un indicateur fondamental pour déterminer la faisabilité de votre projet immobilier. Restez sous les 35 %, assurez-vous d’avoir un reste à vivre suffisant, et préparez un dossier solide pour convaincre les banques.